Un año para comprar vivienda
Fuente: Cristina Vallejo, www.finanzas.com
Ha llegado la hora de comprar. Lo dijimos en el número 917 de «INVERSIÓN & Finanzas.com». Y el consejo sirve, por supuesto, para el año 2014. Sobre todo porque después de publicar ese número, el Instituto Nacional de Estadística ha venido a darnos la razón al revelar que el precio de la vivienda registró su primera subida interanual desde el año 2010. Bien es verdad que sólo un 0,7 por ciento en comparación con el trimestre anterior.
No hay que echar las campanas al vuelo, de todas maneras. Carlos Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle, comenta que hay que vigilar los datos de los próximos trimestres. Así que hay que andar todavía con pies de plomo. Pero este experto sí confía en que a lo largo de 2014 se estabilicen los precios. Y será algo importante: los compradores sólo se atreverán a cerrar operaciones si tienen la certeza de que los precios no van a continuar cayendo. También Jesús Amador, de Bankinter, apuesta porque los precios se estabilizan: «El sector inmobiliario residencial en España ya ha tocado fondo y se encuentra al comienzo de una fase de estabilización que debería dar lugar a una recuperación más lenta que en otros ciclos». De hecho, Ferrer-Bonsoms espera que, una vez que toque fondo, el precio se mantenga ahí de manera indefinida por varias razones: la elevada tasa de paro, la caída del poder adquisitivo de las familias y la falta de crédito. Aunque, según Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, la gran incógnita hasta 2023 es si la vivienda habrá subido un 50 o un cien por cien desde los niveles actuales.
También hay que tener en cuenta que el proceso irá por barrios. Así Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, dice que la recuperación será selectiva, comenzando por las ubicaciones turísticas y por las que más actividad económica desarrollan. Además, hay que tener en cuenta que aún hay ubicaciones en las que se ha acumulado una gran sobreoferta, mientras que hay otras en las que hay pocos inmuebles y demanda embolsada, por lo que cabe la posibilidad de que hasta empiecen a subir. Sobre todo, dice Ferrer-Bonsoms, las viviendas de tres y cuatro dormitorios. Eso, respecto a la primera vivienda. En las segundas residencias, también se está observando una mejora de la demanda, sobre todo de extranjeros, lo que puede convertirse en una gran oportunidad. Pero no vale cualquier municipio. Ferrer-Bonsoms aconseja las localidades cercanas a los principales aeropuertos (Málaga, Alicante, Palma de Mallorca y Barcelona).
Rentabilidad más atractiva
En cuanto a las rentabilidades que se pueden conseguir, aunque hay operaciones puntuales que proporcionan retornos superiores al 7 por ciento, sobre todo si en lugar de una vivienda, el comprador adquiere cinco o seis al mismo propietario, lo más habitual es que oscile entre el 5 o el 6 por ciento. Aunque Amador reduce esa cifra hasta el 4 por cien. De todas maneras, afirma: «Estas cifras de rentabilidad, en un escenario de estabilización de los precios como el que contemplamos, suponen una oportunidad de inversión atractiva para algunos ahorradores». Especialmente para los que han guardado su dinero en depósitos en los últimos años. La rentabilidad que les dé el piso puede ser el sustituto del atractivo retorno que proporcionaba el depósito.
¿Dónde, en concreto, se pueden aprovechar las oportunidades inmobiliarias? Sistematicemos: sobre todo en las buenas ubicaciones de la costa, como Levante, los alrededores de Marbella y en Cataluña, sobre todo al norte, como explica el experto independiente José Barta; también, en el centro de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia o Sevilla, con inmuebles de más de un dormitorio y, a ser posible, en casas para reformar, que son más baratas y pueden dar un «plus» de rentabilidad, como aconseja Raúl García, de Tinsa.
Entre los condicionantes que determinarán la calificación de una vivienda se encuentran los materiales de la fachada y su orientación, la envolvente de la vivienda (techo, paredes y suelo), la calidad de las ventanas y persianas, el tipo de calefacción y su combustible, y la clase de electrodomésticos que contenga.